| 責任 施工 方式 |
・設計監理者に依頼しないで、調査から施工全般までを一括して契約する方式。 随意特命方式とすると、設計も含む（建設・改修会社等）※誰も管理しない |
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| 設計 監理 方式 |
・改修工事の仕様（材料や工事のやり方）決め、施工の監理をコンサルが行い工事は 別の施工会社と契約する方式。 ・監理とは、施工会社が契約通りに施工を行っているかを監督すること （設計事務所）（施工会社）※コンサル任せ |
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| CM 方式 |
CM(コンストラクション・マネージメント） ・アメリカでダンピング（安値）競争の後に出てきた工事のやり方 ・調査、仕様、設計、業者選定、施工監理、定期点検等の一式を委託する。 但し、全ての過程で管理組合の承認を要す。（CM事務所、設計事務所） （施工業者は、各専門業・・・足場、防水、塗装、内装、電気、舗装、通信等） ※コスト安、品質確保可能 今後増える |
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| 管理組合の役割 | 総会決議事項、その他集会等 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 計 画 準 備 |
・組織作り ・劣化診断の実施 ・修繕実施方法の検討 （３方式のいずれかを選択） |
・専門委員会の設置決議総会 ・劣化診断の実施決議総会 ・修繕実施方法の決議総会 ・コンサルタント業務委託契約締結決議 |
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| 詳 細 計 画 |
・施工範囲の検討 ・施工仕様の検討 ・実施時期の検討 ・見積依頼会社の決定方法の検討 ・施工会社決定方法の検討 （随意特命・競争入札・見積合せ方式） |
・修繕計画案説明会（必要に応じて） ・修繕計画案の決議総会（施工範囲・仕様・時期） ・概算資金不足対策 ・見積依頼会社の決定方法 ・施工会社の決定方法 |
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| 計 画 実 施 |
・見積依頼書の作成 ・見積依頼 ・見積書等取得 （見積書、実績表、会社概要、保証） ・見積比較表作成（見積合せ方式） ・見積会社比較表作成（見積合せ方式） ・資金計画検討 |
・公開見積書開札 ・公開ヒアリング （見積合せ方式） ・修繕実施決議 （修繕実施・施工業者決定） ・資金計画決定、借入する時は、決議必要 |
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| 施 工 実 施 |
・工事請負契約の締結 ・借入申込 ・近隣挨拶 ・移動駐車場契約締結 ・工事実施（工程検査、工程会議） ・工事中の問題対応 |
・工事説明会 （賃貸を含む居住者に対し工事中の 注意事項の説明） ・移動駐車場抽選会 ・管理規約の見直し |
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| 竣 工 整 理 |
・完成検査（ｱﾝｹｰﾄ･手直し工事発注） ・設計 ・施工図書精査 ・整理 ・保管 ・金銭消費賃借契約締結等 ・工事費支払 |
・竣工式・・・全住民による工事完成親睦会 ・修繕工事完了報告と決算承認決議 |
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| 定 期 点 検 |
・定期点検立合 ・バルコニー内、アンケートによる ・手直し工事確認 ・定期点検報告書受付、保存 |
・定期総会で、定期点検報告書 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 工 事 期 間 中 の 問 題 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 工事は、居住者が日常的な生活をしている中で行われます。 工事に伴う不便を関係者全員が理解し、工事に協力する必要が有ります。 又、絶好の住民交流の機会です。住民同士の親睦が深まるような運営をしていくと、 より有効なイベントになります。 |
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| ポイント | 気をつける点 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 情報公開 | ・理事会、修繕委員会内部だけで重要事項は決定しない。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 民主的で公平 | ・アンケートや総会決議等で段階を踏みながら合意する。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | 広報、連絡の徹底 | ・工事計画中、施工中の毎日の広報で、トラブル未然防止。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 | 入居者への配慮 | ・工事前、工事中、施工後の入居者への配慮があること。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | わかりやすい説明 | ・専門用語ではわからない。小学高学年でもわかることばで。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 6 | 施工後のメンテナンス | ・次回工事まで、どんなメンテナンスをしてくれるのか。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 段階 | 項 目 | 内 容 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| ① 工 事 準 備 段 階  |
修繕の必要性の発意 | ・長期修繕計画に基づく大規模改修工事 ・事故（雨漏り、タイル剥落）修繕が発生 ・入居者からのクレーム（不便・転ぶ・危険・汚い・困っている） ・経年（自然劣化） ・入居者の高齢化 ・今のマンションより設備等が遅れている |
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| 組織作り | ・改修工事実行のためのプロジェクトチーム組織 ・理事会兼務もよいが、多くの人に参加を呼びかける ・生活者である女性たちをどこまでまきこめるか・・・・ ・理事会の諮問機関としての「修繕委員会」の設置 |
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| 専門家協力度合の検討 施工管理方式の種類 ・責任施工方式 ・設計施工方式 ・Ｃ Ｍ 方 式 |
ア.劣化診断調査・・・建物の傷み具合、発生原因、数量化 イ.改修工事設計・・・概算工事費、工法、材料、耐久性 ウ.施工業者選定・・・業者選定、現説、入札、プレゼン、契約 エ.施工管理・・・・・・・設計通りの施工か？想定外への対応 オ.定期点検・・・・・・・工事後規定の年度に点検（タイル点検等） |
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| 建物、設備、敷地の 現状把握 |
・どこにどんな問題があるか、傷み具合を知る。 ・入居者へのアンケート（不具合・使い勝手が悪い、危ない、困る） ・劣化診断調査（劣化の発生原因と数量化と図面作成） ・建物、設備の劣化進行予測と残存耐用年数 |
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| ② 詳 細 計 画 段 階  |
施工範囲 | ・劣化診断、アンケートにより「修繕・改良」の部位毎に優先順位 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 躯体補修工法 | ・コンクリートのひび割れ、鉄筋のサビ、爆裂、中性化、タイルの 接着状況の調査診断結果から、適切な耐久性の工法を選定 |
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| 修繕仕様 | ・仕上材は、耐久性、コスト、臭気等を考慮した材料・工法を選定 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 改良仕様 | ・今までになかったグレードアップ工事（防滑床シート・防犯カメラ） | |||||||||||||||||||||||||||||||
| バリアフリー | ・入居者高齢化に対応する改良工事の検討（段差解消・手摺他） | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 概算工事費 | ・基本設計から概算工事費を算出し、資金計画検討 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 資金計画 | （不足時・・・工事範囲の縮小、一時金徴収、積立金増額、借入） | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 入札参加業者の 選定方法 |
・専門業者か改修業者、総合建設業か・・管理方式により決定 ・業者紙無償公募、情報検索、マンション団体へ問い合わせ ・選定基準・マンション改修実績、経営状況、代理人、メンテ ※役員や入居者からの推薦は？ |
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| 施工業者選定方法 | ・随意特命方式・・１社のみに見積依頼を指名する ・競争入札方式・・数社に見積依頼、最も安い業者？ ・見積合せ方式・・数社に見積依頼の内、 ２社選定し ヒアリング後、決定。 |
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| ③ 計 画 実 施 段 階 |
見積業者選定 現場説明会 業者決定 工事実施決議 |
・決定した方法で業者選定 ・設計図書（数量表含む）を配布し、現場で説明会 ・見積業者の中より２～３社選出し、プレゼンを行い決定 ・定期又は、臨時総会で最終決定 |
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| ④ 施 工 実 施 段 階 |
請負契約締結 工事説明会 |
・専門業者又は、総合建設業、改修業者であれ「四会連合契約書」 ・賃借人も含め、設計監理者又は、施工会社に説明させる。 |
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| 工程会議 | ・１～２週に１回実施、施工会社、監理者と問題点を話し合い色決めや、トラブル解決・対策等の協議を行う。（役員、一般の方の参加が望ましい） | |||||||||||||||||||||||||||||||
| ⑤ 竣 工 |
竣工検査 竣工書類 |
・アンケート調査・・アンケートを全入居者から回収、手直し確認 ・竣工検査・・・・管理組合、コンサル、施工会社、三社の検査 ・保証書（メーカー・施工業者共）躯体補修図面・施工・材料検査・写真 ・打合せ議事録等・アフターサービス計画書 |
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| ⑥ 定 期 点 検 |
アフターサービス 計画書に基づく実施 劣化減員区分 新しい提案 |
・竣工書類の計画書に基づき実施 ・実施年 １年・４年・７年・１０年のうちいずれか ・劣化を発生原因別に区分（瑕疵かどうか判断）手直し確認 ・場合により、新しい施工の提案もあり ※タイルの剥離、落下事故防止の点検方法 |
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